Die kurze Antwort vorweg
Verkehrswert und Marktwert sind identisch. Es handelt sich um zwei Bezeichnungen für ein und denselben Wert. Der Gesetzgeber selbst stellt das klar, indem er in § 194 BauGB den Verkehrswert mit dem Zusatz „(Marktwert)“ definiert. Wer ein Gutachten in der Hand hält, findet beide Begriffe synonym verwendet.
Worüber Eigentümer sich dennoch streiten, ist meist gar nicht der Fachbegriff – sondern der Unterschied zwischen dem objektiv ermittelten Wert und dem, was umgangssprachlich „Marktwert“ genannt wird: dem Preis, den man sich vom Verkauf erhofft. Genau hier liegt die eigentliche Verwechslung.
Verkehrswert – der deutsche Rechtsbegriff
Der „Verkehrswert“ ist der etablierte Begriff aus dem deutschen Baurecht. Er bezeichnet den objektiven Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag, ermittelt nach festen Regeln durch einen Sachverständigen. „Verkehr“ meint dabei den gewöhnlichen Geschäftsverkehr – also den normalen Markt, nicht den Straßenverkehr.
Maßgeblich sind die tatsächlichen Eigenschaften, die Lage und die rechtlichen Gegebenheiten der Immobilie – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Eine Notlage des Verkäufers oder die besondere emotionale Bindung eines Käufers fließen also bewusst nicht ein.
Marktwert – die internationale Bezeichnung
„Marktwert“ ist die im internationalen Kontext und in den EU-Bewertungsstandards übliche Bezeichnung (englisch: market value). Als die europäischen Begriffe harmonisiert wurden, hat der deutsche Gesetzgeber den vertrauten „Verkehrswert“ behalten und „Marktwert“ als gleichbedeutenden Klammerzusatz ergänzt. Banken, Gerichte und Behörden verwenden daher beide Wörter, ohne dass sich inhaltlich etwas ändert.
Warum beide Begriffe dasselbe meinen
Der Beweis steht direkt im Gesetz:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der … im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Die Klammer „(Marktwert)“ ist die gesetzliche Gleichsetzung. Es gibt keinen rechnerischen Unterschied, keine zwei Verfahren, keine zwei Zahlen. Wer also fragt, ob der Marktwert höher oder niedriger als der Verkehrswert sei, stellt – streng genommen – eine Frage ohne Inhalt. Die ausführliche Herleitung der Definition und der Bewertungsverfahren finden Sie in unserem Grundlagenartikel „Verkehrswert einer Immobilie – was steckt dahinter?“.
Wo die Verwechslung wirklich entsteht
Im Alltag meinen viele mit „Marktwert“ nicht den gutachterlichen Wert, sondern den Preis, der sich gerade erzielen lässt – also den Angebots- oder Verkaufspreis. Und der kann vom Verkehrswert abweichen:
- In einem überhitzten Markt zahlen Käufer durch Knappheit oft mehr als den Verkehrswert.
- Bei Zeitdruck oder schlechter Vermarktung wird häufig weniger erzielt.
- Online-„Marktwert“-Rechner liefern grobe Schätzungen ohne Besichtigung – sie haben mit dem rechtsverbindlichen Verkehrswert wenig gemein.
Der entscheidende Punkt: Der Verkehrswert ist der nachhaltig durchschnittlich erzielbare Wert, nicht der zufällige Tagespreis eines einzelnen Geschäfts.
Abgrenzung: Kaufpreis, Beleihungswert, Einheitswert
Wirklich verschiedene Werte sind dagegen diese drei – sie werden mit dem Marktwert oft verwechselt:
Kaufpreis
Der im Einzelfall tatsächlich vereinbarte Betrag. Hängt von Verhandlung, Zeitdruck und Emotion ab und kann über oder unter dem Marktwert liegen.
Beleihungswert
Ein vorsichtiger, nachhaltiger Wert für Bankkredite. Liegt meist 10–20 % unter dem Verkehrswert, um Marktschwankungen abzupuffern.
Einheits- / Grundsteuerwert
Ein rein steuerlicher Rechenwert der Finanzverwaltung. Er bildet nicht den realen Marktwert ab und ist für Verkauf oder Erbauseinandersetzung ungeeignet.
Was das für Sie bedeutet
Sobald es rechtlich oder finanziell ernst wird – Erbschaft, Scheidung, Verkauf, Finanzamt oder Gericht – zählt einzig der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB, ermittelt im Gutachten eines Sachverständigen. Alle anderen „Werte“ sind entweder unverbindliche Schätzungen oder dienen einem speziellen Zweck (Kreditvergabe, Besteuerung).
Wer den belastbaren Wert seiner Immobilie braucht, sollte deshalb kein Online-Tool, sondern ein nachvollziehbares Gutachten zugrunde legen – etwa für eine Immobilienbewertung bei Kauf & Verkauf.
Häufige Fragen zu Verkehrswert & Marktwert
Sind Verkehrswert und Marktwert dasselbe?
Ja. § 194 BauGB definiert den Verkehrswert ausdrücklich mit dem Zusatz „(Marktwert)“ – beide Begriffe bezeichnen in Deutschland exakt denselben Wert. „Marktwert“ ist die international gebräuchliche Bezeichnung, „Verkehrswert“ der deutsche Rechtsbegriff. In einem Gutachten stehen sie gleichbedeutend nebeneinander.
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Kaufpreis?
Der Marktwert (Verkehrswert) ist der objektiv ermittelte, durchschnittlich erzielbare Wert zum Stichtag. Der Kaufpreis ist der im Einzelfall tatsächlich vereinbarte Betrag – er kann durch Verhandlungsgeschick, Zeitdruck, emotionale Aufschläge oder Marktknappheit über oder unter dem Marktwert liegen.
Welcher Wert steht in einem offiziellen Gutachten?
In einem offiziellen Gutachten wird der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB ausgewiesen. Dieser Wert ist gerichtsfest und wird von Finanzämtern, Gerichten und Banken anerkannt. Begriffe wie „Angebotspreis“ oder umgangssprachlicher „Marktwert“ aus Online-Rechnern haben dagegen keine rechtliche Bindungswirkung.
Fazit
Verkehrswert und Marktwert sind keine Gegensätze, sondern Synonyme – so will es das Gesetz. Der wahre Unterschied verläuft zwischen diesem objektiven, gerichtsfesten Wert und dem subjektiven Wunschpreis, den man am Markt zu erzielen hofft. Wenn es auf Verbindlichkeit ankommt, führt kein Weg an einem fundierten Gutachten vorbei. Sprechen Sie uns an – das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.