Restnutzungsdauer & AfA-Optimierung
Schritt 1: Restnutzungsdauer aus Gebäudealter und Modernisierungsgrad nach dem Modell der ImmoWertV 2021 (Anlage 2) ableiten. Schritt 2: in Sekunden berechnen, wie hoch die zusätzliche Abschreibung und Steuerersparnis ausfällt – und nach wie vielen Monaten sich das Gutachten amortisiert.
Punkte sinken, je länger die Maßnahme zurückliegt (Tabelle a, Anlage 2).
Überschlägiger Orientierungswert nach dem Modell der Anlage 2 ImmoWertV 2021 – keine Gewähr.
Verbrauchtes Alter und verbleibende Restnutzungsdauer – ohne und mit Modernisierung.
Eingaben erforderlich
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Unverbindliche Beispielrechnung – keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ob das Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer anerkennt, hängt vom Einzelfall ab.
| Gebäudewert Abschreibungsbasis | – |
| AfA bisher – | – |
| AfA mit Gutachten – | – |
| Mehrabschreibung p. a. | – |
| Steuerersparnis p. a. | – |
| Steuerersparnis p. m. | – |
| Vorteil nach 1 Jahr | – |
| Vorteil nach 5 Jahren | – |
| Vorteil nach 10 Jahren | – |
| Mehr-AfA gesamt bis Ende RND brutto im Gutachtenzeitraum | – |
| Netto-Vorteil im Zeitraum nach Abzug aller Kosten | – |
AfA ohne vs. mit Gutachten – und die daraus resultierende jährliche Steuerersparnis.
Wann ist das Gutachten bezahlt (Break-Even)? Die Kurve zeigt den kumulierten Liquiditätsvorteil über die Zeit.
Dieser Rechner liefert ausschließlich überschlägige, unverbindliche Richt- und Orientierungswerte auf Basis Ihrer Eingaben und des Modells der Anlage 2 ImmoWertV 2021 – vergleichbar mit anderen frei zugänglichen Online-Rechnern. Die Ergebnisse stellen kein Gutachten dar und ersetzen weder eine individuelle Immobilienbewertung noch eine Steuer- oder Rechtsberatung.
Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Berechnungen wird keine Gewähr übernommen. Eine Haftung für Entscheidungen oder Dispositionen, die auf diesen Werten beruhen, ist – soweit gesetzlich zulässig – ausgeschlossen. Ob das Finanzamt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG anerkennt, hängt vom Einzelfall und einem den Anforderungen der Finanzverwaltung genügenden Nachweis ab. Maßgeblich ist stets die Würdigung durch eine fachkundige Person.
GND wählbar: 80 Jahre (ImmoWertV 2021 Anlage 1, hier voreingestellt) oder 70 Jahre (Sachwertrichtlinie / Gutachterausschuss-Praxis, u. a. in Niedersachsen für Wohngebäude gebräuchlich). Modernisierungspunkte (max. 20) je Element oder per Modernisierungsgrad. Formel: RND = a · Alter²/GND − b · Alter + c · GND, gestreckt auf max. 70 % der GND (Kernsanierung bis 90 %) und begrenzt auf GND − Alter (untere Grenze) bzw. die GND (obere Grenze). Die Faktoren a, b und c entstammen Tabelle 3 der Anlage 2; das Verfahren entspricht der anerkannten Sachverständigenpraxis (ArGEVGA / Kleiber, ImmoWertV § 6). Aus der modifizierten RND ergibt sich das fiktive Gebäudealter (GND − RND), das der weiteren Wertindikation zugrunde gelegt wird. Bei Kernsanierung zählt das Sanierungsjahr als fiktives Baujahr; verbliebene Altsubstanz ist durch einen Abschlag zu berücksichtigen.
Eine kürzere RND erhöht nicht das gesamte Abschreibungsvolumen, sondern verteilt es auf weniger Jahre. Der Vorteil ist v. a. ein Liquiditäts- und Zinsvorteil (Steuerstundung). In der Kurve „kumulierte Mehr-Steuerersparnis" steigt der Vorteil zunächst und baut sich nach Ablauf der gutachterlichen RND wieder ab. Abschreibungsbasis ist der Gebäudewert; bei bereits abgeschriebenen Objekten der Restbuchwert.
Die Ampel „Potenzial für eine verkürzte Restnutzungsdauer" ist eine grobe Plausibilisierung aus Gebäudealter, Modernisierungsgrad und Zustand – keine steuerlich anerkannte Feststellung. Sie vergleicht die modellhafte RND mit der Standardnutzungsdauer und zeigt an, wie aussichtsreich ein objektspezifisches Gutachten erscheint. Der „allgemeine Gebäudezustand" fließt ausschließlich hier ein, nicht in die RND-Formel. Die Bewertung ist bewusst konservativ angelegt.
Orientierungswerte ohne Gewähr; keine Steuer- oder Rechtsberatung. Soli/Kirchensteuer ggf. im Steuersatz berücksichtigen.
Restnutzungsdauer-Gutachten · § 7 Abs. 4 S. 2 EStG
Eine verkürzte Restnutzungsdauer senkt Ihre Steuerlast nur, wenn sie gutachterlich belegt ist. Als zertifizierter Sachverständiger erstellen wir Ihr Gutachten objektspezifisch nach dem Modell der ImmoWertV 2021 – nachvollziehbar, prüfsicher und auf die Anerkennung nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG ausgelegt.
Komplettpreis 1.490 € · Festpreis ohne versteckte Kosten
