Ihre Immobilie ist älter, als das Finanzamt unterstellt
Wer vermietet, schreibt meist pauschal 2 % pro Jahr ab – eine gesetzliche Typisierung, kein Befund an Ihrem Gebäude. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere AfA. Wir weisen sie objektindividuell nach – aus Bauingenieurwesen und Architektur – mit Begehung vor Ort.
Kostenlose Ersteinschätzung
Wir sagen Ihnen unverbindlich, ob sich ein Gutachten für Ihr Objekt überhaupt lohnt.
Viele Vermieter schreiben jahrelang zu langsam ab
2 % pro Jahr sind eine Annahme des Gesetzgebers – keine Aussage über Ihr Gebäude
Die gesetzliche Gebäude-AfA unterstellt pauschal eine Nutzungsdauer von 50 Jahren (Fertigstellung 1925–2022), 40 Jahren (vor 1925) bzw. 33 Jahren (ab 2023). Ob Ihr konkretes Haus diesem Schema entspricht, prüft dabei niemand. Ein Mehrfamilienhaus von 1965 mit originaler Haustechnik, alter Fassade und Instandhaltungsrückstand hat wirtschaftlich in aller Regel keine 50 Jahre mehr vor sich – abgeschrieben wird trotzdem so, als hätte es sie.
Älteres Baujahr
Gebäude aus den 1950er- bis 1980er-Jahren, deren tragende Substanz und Ausbauelemente den ursprünglichen Lebenszyklus größtenteils durchlaufen haben.
Keine Kernsanierung
Punktuelle Reparaturen ersetzen keine Kernsanierung. Ohne Erneuerung von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und Leitungen bleibt das wirtschaftliche Alter hoch.
Instandhaltungsrückstand
Aufgeschobene Maßnahmen, Feuchte, veraltete Elektrik oder ineffiziente Heiztechnik verkürzen die wirtschaftlich sinnvolle Restnutzung spürbar.
Hohe Steuerlast
Je höher Ihr persönlicher Grenzsteuersatz und je größer der Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto stärker wirkt sich jedes Jahr zu niedriger AfA aus.
Was eine kürzere Restnutzungsdauer bewirkt
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel – keine Zusage für Ihr Objekt.
| Position | Standard-AfA | Mit Gutachten |
|---|---|---|
| Gebäudeanteil (ohne Grund und Boden) | 400.000 € | 400.000 € |
| Angesetzte Nutzungsdauer | 50 Jahre | 25 Jahre |
| AfA-Satz | 2,0 % | 4,0 % |
| Abschreibung pro Jahr | 8.000 € | 16.000 € |
| Zusätzliches AfA-Volumen pro Jahr | — | + 8.000 € |
Beispielhafte Modellrechnung bei einem Gebäudeanteil von 400.000 € und einer gutachterlich ermittelten Restnutzungsdauer von 25 Jahren. Das zusätzliche AfA-Volumen mindert die Bemessungsgrundlage; wie stark sich das auf Ihre Steuerlast auswirkt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz und Ihrer Gesamtsituation ab. Wir erstellen das Gutachten – die steuerliche Beratung und Erklärung übernimmt Ihre Steuerberatung.
Erst größenordnen, dann entscheiden: Mit unserem kostenlosen Rechner schätzen Sie in zwei Minuten, welche Restnutzungsdauer für Ihr Gebäude realistisch ist.
Zum RND-Rechner →Was ein Restnutzungsdauergutachten leistet
Kein Rechenwert von der Stange, sondern eine bautechnische Untersuchung Ihres Gebäudes – nachvollziehbar dokumentiert.
Technische Untersuchung
Aufnahme von Konstruktion, Bausubstanz, Dach, Fassade, Fenstern, Haustechnik und Ausbau – mit fotografischer Dokumentation der Befunde.
Zustand statt Baujahr
Beurteilt wird der tatsächliche Erhaltungszustand: Was ist erneuert, was ist original, wo besteht Instandhaltungsrückstand?
Modernisierungen gewichtet
Maßnahmen an Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, Leitungen und Ausbau werden mit Jahreszahlen erfasst und in ihrer Wirkung eingeordnet.
Begründetes Gutachten
Sie erhalten ein schriftliches Gutachten, das die ermittelte Restnutzungsdauer herleitet – als Grundlage für die steuerliche Prüfung durch Ihre Steuerberatung.
Was heute wirklich gilt – und was überholt ist
Viele Ratgeber im Netz geben einen Stand wieder, der seit Dezember 2025 nicht mehr aktuell ist.
Die Zertifizierungspflicht ist entfallen
Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 verlangte für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer öffentlich bestellte oder nach ISO 17024 zertifizierte Sachverständige. Dieses Schreiben wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben. Auch die zwischenzeitlich geplante Verschärfung in § 11c EStDV kam nicht: Sie wurde im November 2025 gestrichen.
Quelle: BMF-Schreiben vom 01.12.2025 zur AfA von Gebäuden
Maßstab ist die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
Der BFH hat entschieden, dass sich Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen können, die im Einzelfall geeignet erscheint – ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend (BFH v. 28.07.2021, IX R 25/19). Bekräftigt wurde das 2024: zulässig ist jede sachverständige Methode (BFH v. 23.01.2024, IX R 14/23).
Aber: Ein Rechenwert allein genügt nicht
Derselbe BFH stellte 2024 ausdrücklich klar, dass der bloße Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer nach ImmoWertV nicht ausreicht. Genau das liefern aber viele günstige Online-Angebote: eine Zahl aus einer Formel, ohne Blick auf das Gebäude. Was trägt, ist eine objektindividuelle, nachvollziehbar begründete Beurteilung der Bausubstanz – und die entsteht vor Ort.
Die Angaben geben den Rechtsstand Juli 2026 wieder und ersetzen keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Ob das Finanzamt eine kürzere Restnutzungsdauer anerkennt, entscheidet sich immer am konkreten Fall.
In sechs Schritten zum Gutachten
Kostenlose Anfrage
Sie schildern uns Objekt, Baujahr und Nutzung – über das Formular oder telefonisch. Unverbindlich und in wenigen Minuten erledigt.
Erste Einschätzung
Wir sagen Ihnen ehrlich, ob sich ein Gutachten für Ihr Objekt voraussichtlich lohnt – und wenn nicht, warum. Kostenlos.
Unterlagen prüfen
Sie senden uns vorhandene Unterlagen: Grundrisse, Baubeschreibung, Modernisierungen mit Jahreszahlen, Kaufvertrag.
Objektbesichtigung
Wir nehmen das Gebäude vor Ort auf: Substanz, Technik, Zustand, Instandhaltungsrückstand – fotografisch dokumentiert.
Erstellung des Gutachtens
Sie erhalten das schriftliche Gutachten mit hergeleiteter Restnutzungsdauer, in der Regel innerhalb von ein bis zwei Wochen.
Besprechung der Ergebnisse
Wir gehen das Ergebnis mit Ihnen durch – auf Wunsch gemeinsam mit Ihrer Steuerberatung, die die steuerliche Umsetzung übernimmt.
Bausubstanz beurteilen ist unser Handwerk
Genau die Kompetenz, auf die es beim Nachweis der tatsächlichen Restnutzungsdauer ankommt.
Was Sie von uns nicht bekommen
Keine Pauschalzahl aus dem Rechner, keine Versprechen über Steuerersparnisse und keine Bewertung ohne Ortstermin. Wenn wir nach der ersten Einschätzung zu dem Ergebnis kommen, dass sich ein Gutachten für Ihr Objekt nicht lohnt, sagen wir Ihnen das – bevor Sie etwas beauftragen.
- Kostenloses Erstgespräch mit ehrlicher Einschätzung vorab
- Objektbesichtigung vor Ort durch uns persönlich
- Schriftliches Gutachten mit nachvollziehbarer Herleitung
- Besprechung der Ergebnisse – auf Wunsch mit Ihrer Steuerberatung
- Verbindlicher Preis vorab, keine Nachberechnung
Bei größeren Objekten mit vielen Einheiten nennen wir den Preis vorab verbindlich.
Häufige Fragen zum Restnutzungsdauergutachten
Ein Restnutzungsdauergutachten weist sachverständig nach, wie lange ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Instandhaltung wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Weicht diese tatsächliche Restnutzungsdauer von der gesetzlichen Typisierung ab, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere Gebäude-AfA angesetzt werden. Grundlage ist eine objektindividuelle Beurteilung der Bausubstanz – nicht ein pauschaler Rechenwert.
Sinnvoll ist die Prüfung vor allem bei vermieteten Gebäuden älteren Baujahrs, bei denen seit langem keine Kernsanierung stattgefunden hat, sowie bei Objekten mit erkennbarem Instandhaltungsrückstand oder eingeschränkter Nutzbarkeit. Je größer der Gebäudeanteil am Kaufpreis und je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto stärker wirkt sich eine kürzere Restnutzungsdauer aus.
Hilfreich sind Grundrisse und Baubeschreibung, Angaben zu Baujahr und durchgeführten Modernisierungen mit Jahreszahlen, Wohn- bzw. Nutzflächen, der Kaufvertrag sowie – falls vorhanden – Energieausweis und Unterlagen zu Instandhaltungsmaßnahmen. Fehlende Unterlagen sind kein Ausschlussgrund; wir erfassen den Zustand bei der Begehung selbst.
Wir nehmen das Gebäude vor Ort auf: Konstruktion und Bausubstanz, Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik, Heizung, Leitungen sowie den Zustand der Ausbauelemente. Die Begehung dauert je nach Objektgröße rund ein bis zwei Stunden. Befunde werden fotografisch dokumentiert und fließen nachvollziehbar in die Beurteilung ein.
Nach der Begehung und Sichtung der Unterlagen erhalten Sie das fertige Gutachten in der Regel innerhalb von ein bis zwei Wochen. Ist eine Frist zu wahren – etwa im Einspruchsverfahren – sprechen Sie uns bitte direkt darauf an.
Ein Restnutzungsdauergutachten kostet bei uns 1.490 € zum Festpreis inklusive Ortsbegehung und Dokumentation. Das Erstgespräch ist kostenlos. Bei größeren Objekten mit vielen Einheiten nennen wir den Preis vorab verbindlich.
Maßgeblich sind Baujahr und Konstruktion, der Zustand der langlebigen Bauteile, durchgeführte Modernisierungen an Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und Leitungen, der Instandhaltungsstand sowie Grundriss, Ausstattung und wirtschaftliche Nutzbarkeit. Vernachlässigte Instandhaltung verkürzt die Restnutzungsdauer, umfassende Modernisierung verlängert sie.
Nein. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das öffentlich bestellte oder nach ISO 17024 zertifizierte Sachverständige verlangte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben. Maßgeblich ist die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs: Zulässig ist jede sachverständige Methode, die im Einzelfall geeignet ist. Entscheidend sind fachliche Substanz und eine nachvollziehbare, objektindividuelle Begründung.
Jedes Jahr mit zu niedriger AfA ist ein verschenktes Jahr.
Lassen Sie in einem kostenlosen Erstgespräch prüfen, ob sich ein Restnutzungsdauergutachten für Ihre Immobilie lohnt. Ehrliche Einschätzung – auch wenn sie gegen einen Auftrag spricht.
oder direkt: +49 (0) 174 744 5452 · Mo–Fr 09:00–18:00