Erbschaftsteuer auf Immobilien: Die Grundlagen
Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie diese dem Finanzamt melden. Das Finanzamt berechnet daraufhin den Bedarfswert der Immobilie – also jenen Wert, der für die Berechnung der Erbschaftsteuer herangezogen wird.
Wie hoch die Erbschaftsteuer ausfällt, hängt von zwei Faktoren ab:
- Verwandtschaftsgrad: Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, Ehepartner 500.000 €. Geschwister oder Nichten/Neffen haben nur 20.000 €.
- Steuerpflichtiger Erwerb: Immobilienwert minus Freibetrag = steuerpflichtiger Betrag, auf den die Steuer anfällt.
Das Finanzamt schätzt den Bedarfswert nach standardisierten Verfahren – oft ohne Ortsbesichtigung, ohne Berücksichtigung von Mängeln und ohne Kenntnis der tatsächlichen Marktlage. Ergebnis: Der Bedarfswert liegt in der Praxis häufig 15–30 % über dem echten Marktwert.
Wie berechnet das Finanzamt den Bedarfswert?
Das Finanzamt verwendet das sogenannte typisierte Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Dabei werden standardisierte Durchschnittswerte verwendet, zum Beispiel:
- Bodenrichtwerte aus der amtlichen Bodenrichtwertkarte
- Durchschnittliche Herstellungskosten für den Gebäudetyp
- Pauschale Alterswertminderung
Das Problem: Individuelle Besonderheiten werden dabei nicht berücksichtigt – etwa ein Renovierungsstau, eine ungünstige Lage, Feuchtigkeitsschäden, veraltete Heizungsanlagen oder ein schlecht geschnittener Grundriss. Diese Faktoren können den echten Marktwert erheblich senken.
Wie viel können Erben sparen?
Das Recht auf Gegengutachten: § 198 BewG
Hier kommt das entscheidende Gesetz ins Spiel: § 198 Bewertungsgesetz (BewG) erlaubt es Erben, nachzuweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Bedarfswert.
Der Gesetzestext ist klar: Wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit niedriger ist als der nach dem typisierten Verfahren ermittelte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen.
Das bedeutet im Klartext: Sie können das Finanzamt zwingen, einen niedrigeren Wert anzusetzen – wenn Sie es mit einem ordnungsgemäßen Verkehrswertgutachten nachweisen.
Familie Schmidt erbt ein Haus in Hannover-Ricklingen. Das Finanzamt setzt den Bedarfswert auf 380.000 € fest. Freibetrag (Tochter): 400.000 € – keine Steuer, alles gut? Nein: Der Wert übersteigt bei Berücksichtigung weiterer Erbschaftsgegenstände den Freibetrag. Das Gutachten von 3D Immobilienbewertung stellt einen tatsächlichen Verkehrswert von 295.000 € fest. Ergebnis: Steuerpflichtiger Betrag deutlich reduziert, Steuerersparnis von ca. 8.500 €.
So läuft das Gegengutachten ab
Feststellungsbescheid vom Finanzamt erhalten
Das Finanzamt schickt Ihnen einen Feststellungsbescheid über den Bedarfswert. Ab Zustellung haben Sie einen Monat Zeit, Einspruch einzulegen. Handeln Sie schnell!
Einspruch einlegen
Legen Sie fristgerecht Einspruch ein – auch wenn das Gutachten noch nicht fertig ist. Begründen Sie, dass Sie einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen werden.
Sachverständigen beauftragen
Beauftragen Sie uns mit einem Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB. Wir besichtigen die Immobilie, analysieren Zustand und Marktlage und ermitteln den echten Wert.
Gutachten beim Finanzamt einreichen
Das fertige Gutachten wird beim Finanzamt eingereicht. Das Finanzamt ist gesetzlich verpflichtet, den niedrigeren Wert anzuerkennen, wenn das Gutachten methodisch korrekt erstellt wurde.
Wann lohnt sich ein Gegengutachten?
Kurze Antwort: Fast immer, wenn der Bedarfswert den Freibetrag übersteigt. Ein konkretes Rechenbeispiel:
- Bedarfswert laut Finanzamt: 500.000 €
- Freibetrag (Kind): 400.000 €
- Steuerpflichtiger Betrag: 100.000 € → Erbschaftsteuer: 11.000 € (Steuerklasse I, 11 %)
- Gutachten weist Verkehrswert von 420.000 € nach
- Steuerpflichtiger Betrag: 20.000 € → Erbschaftsteuer: 2.200 €
- Ersparnis: 8.800 € – bei überschaubaren Gutachtenkosten
Das Beispiel zeigt: Die Kosten für das Gutachten amortisieren sich in vielen Fällen mehrfach.
Was muss das Gutachten erfüllen?
Nicht jede Werteinschätzung reicht als Nachweis. Das Finanzamt akzeptiert nur qualifizierte Verkehrswertgutachten von öffentlich bestellten oder nachweislich qualifizierten Sachverständigen. Das Gutachten muss:
- das Bewertungsobjekt nach § 194 BauGB beschreiben
- ein anerkanntes Bewertungsverfahren nach ImmoWertV anwenden
- Vergleichsdaten aus dem Gutachterausschuss nutzen
- alle wertmindernden Faktoren nachvollziehbar dokumentieren
- von einem qualifizierten Sachverständigen unterschrieben sein
Unsere Gutachten erfüllen alle diese Anforderungen und werden vom Finanzamt anerkannt.
Fazit
Eine geerbte Immobilie muss nicht automatisch zu einer hohen Steuerlast führen. Mit einem professionellen Gegengutachten können Erben den Bedarfswert des Finanzamts korrigieren und erheblich Steuern sparen. Entscheidend ist: Handeln Sie schnell, denn die Einspruchsfrist beträgt nur einen Monat nach Zustellung des Feststellungsbescheids.
Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie kostenlos und unverbindlich, ob und wie viel Sie in Ihrem konkreten Fall sparen können.
Häufige Fragen
Wie berechnet das Finanzamt den Immobilienwert bei Erbschaft?
Das Finanzamt verwendet standardisierte Verfahren (typisierte Bewertung) nach dem Bewertungsgesetz (BewG), die oft zu hohen Bedarfswerten führen, weil individuelle Mängel, Renovierungsstau oder besondere Lageprobleme nicht berücksichtigt werden.
Kann man den Bedarfswert des Finanzamts anfechten?
Ja. Gemäß §198 BewG können Erben nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist als der Bedarfswert. Dafür ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen erforderlich.
Wann lohnt sich ein Gegengutachten bei Erbschaft?
Ein Gegengutachten lohnt sich fast immer, wenn der Bedarfswert des Finanzamts höher als erwartet ausfällt. Bereits eine Wertreduzierung von 30.000 € spart Erben der Steuerklasse I (Kinder) bis zu 3.000 € Erbschaftsteuer.